実物投資は企業活動そのものである。実物投資の評価は，企業価値評価と整合的な DCF法 によって行うのが好ましい。 DCF法 に属する投資評価の指標には，金額ベースの指標と収益率ベースの指標がある。金額ベースの指標は正味現在価値（Net Present Value：NPV），収益率ベースの指標は内部収益率（Internal Rate of return：IRR）である。

NPV では，現時点の投資額と投資が生み出す将来 FCF の現在価値を比較する。 NPV が正の投資を行うことは，企業価値の向上と整合的である。 NPV が負の投資を行うと，企業価値は毀損される。

IRR は投資の 1 期間あたり収益率であり，投資額と将来の FCF から算出できる。 IRR は NPV をゼロにする割引率と定義されることもある。 IRR の算出には，エクセルの IRR 関数を利用するのが便利である。 IRR が適切なハードルレートを上回る投資は企業価値に貢献する。 IRR がハードルレートを下回る投資は企業価値を毀損する。 NPV が正の投資は， IRR がハードルレートを上回る。ハードルレートは， NPV を算出する際の割引率である。

下の表は新規投資案件の数値例である。
FCF は，税引後営業利益，減価償却，設備投資，正味運転資本増減の主要 4 項目からなっている。期首（0期）において，60,000万円の設備投資と運転資本投資が行われる。その後，15,000万円，27,800万円，25,000万円，25,800万円の FCF が目標となっている。この事業計画に信憑性があるとき，割引率が 10% であれば， NPV は正となる。 NPV は下記のように算出される。

エクセルの IRR 関数を用いると IRR＝18.9% となることが分かる。ハードルレートは， NPV 算出の割引率 10% であるため， IRR がハードルレートを上回っている。