MBS（Mortgage Backed Securities）とは、米国において、住宅ローンを担保として発行された証券化商品です。全米の住宅ローンが、最終的にはこのモーゲージ債に姿を変えている訳ですから、この市場規模が巨額に上ることは容易に想像できます。

米国モーゲージ債の発行の仕組みは、一般的に次の通りです。

まず、住宅購入者はモーゲージバンク（Mortgage Bank）と呼ばれる金融機関から住宅ローンを借入れますが、金融機関は個々の住宅ローンで同様の性質（金利、償還期限等）を有するものを集め、抵当権が付いたモーゲージ・プールを組成します。このモーゲージ・プールを証券化したものがモーゲージ債となります。投資家は、モーゲージ債の原資産である住宅ローンから発生する元利金を受け取ります。

このモーゲージ債に対する元利払いを保証しているのが以下のファニー・メイ、フレディ・マック、ジニー・メイと通称される政府系機関です。

• ファニー・メイ（Fannie Mae）
  （連邦住宅抵当金庫：Federal National Mortgage Association <FNMA>）
  1938年に政府金融機関として設立され1968年に民営化されました。
• フレディ・マック（Freddie Mac）
  （連邦住宅金融抵当金庫：Federal Home Loan Mortgage Corporation <FHLMC>）
  1970年に設立された政府系金融機関です。
• ジニー・メイ（Ginnie Mae）
  （連邦政府抵当金庫：Government National Mortgage Association <GNMA>）
  1968年に米国連邦政府、住宅都市開発省の全額出資で設立された政府機関です。

モーゲージ債の価格変動の特徴は、米国の住宅ローンが変動金利建てかつ繰り上げ返済可能なことから生じます。将来、金利が下がると繰り上げ返済が進みます。モーゲージ債は、このキャッシュフローと連動する仕組みとなっているため、この債券も繰り上げ償還となる点です。このため、パス・スルー債券とも呼ばれています。理論的に言えば、金利に関するオプションが内包された債券です。

このことから、モーゲージ債の価格変動は、普通の債券とは異なる独特の動きをすることになり、モーゲージ債投資が難しいと言われる理由です。